Ας έχουν υπ’ όψη τους όσοι πιστεύουν ότι την 31-12-2021 θα λήξει η “ενοικίαση” των εκτάσεων που δέχθηκαν να παραχωρήσουν στο υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου για να υλοποιηθεί το ΕΘΝΙΚΟ ΕΓΚΛΗΜΑ με την επέκταση του ΚΥΤ Φυλακίου.
Η εξέλιξη μιας μισθωτικής σχέσης, καθορίζεται πρωτίστως, και αναλόγως με την ιδιαίτερη φύση της, από τους ειδικούς κανόνες που διέπουν το δίκαιο των μισθώσεων. Έτσι, αν η μίσθωση είναι αστική εφαρμόζονται οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα, ενώ αν είναι εμπορική ο κανονιστικός ρυθμός έλκεται από την κωδικοποίηση του Προεδρικού Διατάγματος 34/1995.
Βασική εξαίρεση ωστόσο, αποτελεί η περίπτωση της συντέλεσης αναγκαστικής απαλλοτρίωσης του εκμισθωμένου ακινήτου για σκοπούς δημοσίας ωφελείας, αφού εν προκειμένω το δίκαιο των μισθώσεων κάμπτεται σε πολλά σημεία έναντι των ειδικότερων διατάξεων του δικαίου της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης.
Βασική εξαίρεση ωστόσο, αποτελεί η περίπτωση της συντέλεσης αναγκαστικής απαλλοτρίωσης του εκμισθωμένου ακινήτου για σκοπούς δημοσίας ωφελείας, αφού εν προκειμένω το δίκαιο των μισθώσεων κάμπτεται σε πολλά σημεία έναντι των ειδικότερων διατάξεων του δικαίου της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης.
Η αναγκαστική απαλλοτρίωση αποτελεί πρωτότυπο τρόπο κτήσης κυριότητας, πράγμα που σημαίνει, ότι από την συντέλεσή της επέρχεται πλήρης απόσβεση κάθε εμπράγματου και ενοχικού δικαιώματος επί των ακινήτων που αφορά, και κατά συνέπεια και των υφιστάμενων μισθώσεων. Μάλιστα, η συμβατική σχέση της μίσθωσης δεν τυγχάνει συνταγματικής προστασίας έναντι του υπέρ ου η απαλλοτρίωση, καθώς η κυριότητα που αποκτά ο τελευταίος, ως συνέπεια της συντέλεσής της, είναι άμεση και απόλυτη, δηλαδή ισχύει έναντι παντός τρίτου.
Κατά συνέπεια, ο υπέρ ου η απαλλοτρίωση, δηλαδή ο νέος κτήτορας, δεν δεσμεύεται από τις προυφιστάμενες συμβατικές σχέσεις, αλλά ούτε και από τις διατάξεις των άρθρων 614 και 615 του Αστικού Κώδικα, διότι η απόκτηση του δικαιωμάτων του δεν επέρχεται συμβατικά αλλά με πρωτότυπο τρόπο, δηλαδή με πράξη της Δημόσιας Διοίκησης.
Το δίκαιο της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, και συγκεκριμένα οι διατάξεις των άρθρων 9 παρ. 2 του Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων (νόμος 2882/2001) και 9 παρ. 1 του Νομοθετικού Διατάγματος 797/1971, παρέχουν το δικαίωμα στο νέο κτήτορα να αξιώσει την απόδοση ελεύθερου του απαλλοτριωθέντος ακινήτου μέσα σε προθεσμία δέκα (10) ημερών, μετά από έγγραφη πρόσκλησή του προς κάθε πρόσωπο που νέμεται ή κατέχει αυτό, ενώ σε περίπτωση μη συμμόρφωσής μπορεί να κινήσει τη διαδικασία έκδοσης δικαστικής απόφασης για την αποβολή του από το απαλλοτριωθέν μίσθιο.
Εντούτοις, ο υπέρ ου η απαλλοτρίωση δεν δικαιούται να εκμισθώσει, να ιδιοχρησιμοποιήσει ή να αξιοποιήσει το απαλλοτριωθέν ακίνητο για άλλο σκοπό, παρά μόνο για αυτόν ένεκα του οποίου έγινε η απαλλοτρίωση. Διαφορετικά, θα παρείχετο η δυνατότητα στο νέο κτήτορα να διατηρεί κατά την κρίση του επιχείρηση (ακόμα και του τέως ιδιοκτήτη) στο απαλλοτριωθέν ακίνητο και εν γένει να το αξιοποιεί με σκοπό τον προσπορισμό εισοδημάτων, πράγμα που κείται εκ των προτέρων εκτός του σκοπού της απαλλοτρίωσης.
Με δεδομένο, ότι, σε κάθε περίπτωση, η απόσβεση της μίσθωσης λόγω αναγκαστικής απαλλοτρίωσης επιφέρει μεταβολή του προσώπου του ιδιόκτητη του ακινήτου, οι επερχόμενες συνέπειες της μπορούν να εντοπιστούν σε δύο βασικά επίπεδα. Το πρώτο αφορά τη σχέση μεταξύ τέως ιδιοκτήτη-εκμισθωτή και μισθωτή και το δεύτερο τη σχέση μεταξύ υπέρ ου η απαλλοτρίωση-νέου κτήτορα και εκμισθωτή-τέως κυρίου. Η προσέγγιση αυτή αποκτά μάλιστα ιδιαίτερη σημασία σε περίπτωση που ο μισθωτής εξακολουθεί να κατέχει, νέμεται και εν γένει χρησιμοποιεί το μίσθιο ακόμα και μετά τη συντέλεση της απαλλοτρίωσής του, προτού όμως ενεργηθεί η αποβολή του τέως κυρίου εκ του ακίνητου από τον υπέρ ου η απαλλοτρίωση.
Όσον αφορά τη σχέση μεταξύ του τέως ιδιοκτήτη-εκμισθωτή και του μισθωτή, η συντέλεση της απαλλοτρίωσης δεν επιφέρει την απόσβεση της μεταξύ τους ενοχικής σχέσης. Και αυτό, διότι η απαλλοτρίωση αποσβήνει την μισθωτική σχέση μόνο έναντι του υπέρ ου η απαλλοτρίωση, ο οποίος και δικαιούται από το νόμο να προχωρήσει στην αποβολή κάθε κυρίου, νομέα ή κατόχου από τη χρήση του απαλλοτριωθέντος ακινήτου, τη νομή του οποίου αποκτά ο ίδιος μονό από τον χρόνο που θα προβεί στην ως άνω αποβολή.
Εξάλλου, γίνεται παγίως δεκτό, ότι η έννοια του εκμισθωτή, κατ’ άρθρο 574ΑΚ, περιλαμβάνει και τον μη κύριο του ακινήτου. Συνεπώς, ακόμα και το γεγονός, ότι ο υπέρ ου η απαλλοτρίωση απέκτησε κατά πρωτότυπο τρόπο την κυριότητα του εκμισθωμένου ακινήτου, δεν συνεπάγεται την εξαφάνιση της νομικής σχέσης που συνδέει τον τέως ιδιοκτήτη-εκμισθωτή με τον μισθωτή στην περίπτωση που ο τελευταίος εξακολουθεί να παραμένει στο μίσθιο.
Πρακτικά αυτό σημαίνει, ότι η υφιστάμενη μίσθωση συνεχίζει να παράγει τα έννομα αποτελέσματά της μέχρι και το χρόνο της αποβολής, με συνέπεια ο εκμισθωτής να δικαιούται να εισπράττει μέχρι τότε το συμφωνηθέν μίσθωμα. Σε αυτήν την προσέγγιση συνεπικουρεί άλλωστε και το άρθρο 601 του Αστικού Κώδικα, σύμφωνα με το οποίο και μετά τη λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής οφείλει το συμφωνηθέν μίσθωμα ως αποζημίωση για όσο χρόνο αυτός εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο.
Εντούτοις, ο μισθωτής μπορεί να αρνηθεί την καταβολή του μισθώματος στον εκμισθωτή, μόνο στην περίπτωση που ο υπέρ ου η απαλλοτρίωση τον αποβάλλει από το μίσθιο με την ιδιότητα του νέου κυρίου του ή εν γένει παρεμποδίσει την ακώλυτη χρήση του μισθίου λόγω ενεργού νόμιμου δικαιώματος που προβάλλει στο μίσθιο. Επιπλέον, ο μισθωτής μπορεί να αναζητήσει τα μισθώματα που τυχόν προκατέβαλλε στον εκμισθωτή και αντιστοιχούν σε χρόνο μετά την αποβολή του από το μίσθιο, διότι με την συντέλεση της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης τα ποσά αυτά κατεβλήθησαν για αιτία που δεν επακολούθησε.
Εξάλλου, όσον αφορά τη σχέση μεταξύ του υπέρ ου η απαλλοτρίωση και του τέως κυρίου του ακινήτου, η παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο μετά την συντέλεση της απαλλοτρίωσης συνεπάγεται και την παραμονή του τέως κυρίου του στην εν γένει χρήση και εκμετάλλευσή του. Ο νέος κτήτορας ωστόσο δεν υφίσταται βλάβη από τη διατήρηση αυτής της κατάστασης μέχρι και την αποβολή του τέως ιδιοκτήτη, αφού δεν έχει δικαίωμα εκμετάλλευσης του ακινήτου.
Στα πλαίσια αυτά, ο νέος κτήτορας δεν μπορεί να διεκδικήσει από τον τέως κύριο, κατά την ορθότερη άποψη, ούτε αποζημίωση χρήσης λόγω της παραμονής του στο μίσθιο μετά τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης και μέχρι την οριστική αποβολή του από αυτό, καθώς εκτιμάται, ότι δεν έχει δικαίωμα ούτε έμμεσης εκμετάλλευσης του απαλλοτριωθέντος ακίνητου, κατά τρόπο που να αντίκειται στο περιεχόμενο της πράξης απαλλοτρίωσης (δηλαδή την εκτέλεση έργου δημοσίας ωφελείας) και κατ’ επέκταση του ίδιου του Συντάγματος.
Πηγή: efenpress.gr
